ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Порядок осуществления индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Каждый мужчина должен посадить дерево, вырастить сына и построить дом. И если первое и второе не регламентировано законодательством, то строительство жилого дома имеет некоторые особенности. В этой статье рассказывается о том, как и с чего начинать строительство своего жилья.

Антон Петровский, кандидат юридических наук

Порядок разработки, который можно обсудить на вендинг доске объявлений, согласования проектной документации, строительства индивидуальных жилых домов и приемки их в эксплуатацию разработан с учетом пункта 4 статьи 1 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" и пункта 2.3 главы 2 СНиП 11-01-95 "Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений".

При возникновении намерения землепользователя произвести строительство или реконструкцию существующего жилого дома, он должен получить постановление или выписку из него, главы местной администрации, в которых в обязательном порядке указывается, что застройщик должен:

• оформить в органе архитектуры и градостроительства архитектурно-планировочное задание и градостроительный паспорт на проектирование жилого дома;
• строительство жилого дома осуществить по проекту, который должен быть обязательно согласован с органом архитектуры и градостроительства, один экземпляр проекта при этом безвозмездно передается архитектуре.

Строительство второго жилого дома по желанию физического лица или юридического лица на имеющемся у него земельном участке при наличии градостроительной и технической возможности разрешается органами местной администрации при предоставлении вышеуказанных документов.

Перед разработкой проекта застройки гражданин или представитель юридического лица направляет заявку в орган архитектуры и градостроительства города, района на составление градостроительного паспорта на проектирование.

Для оформления градостроительного паспорта на проектирование жилого дома застройщик обращается с заявкой в орган архитектуры и градостроительства города, района, в котором он может указать этажность дома, количество комнат, общую площадь, наличие цокольного этажа, гаража и варианты его размещения, надворных пристроек.

На основании заключенного с гаржданином договора на разработку градостроительного паспорта и проведения топографо-геодезических работ орган архитектуры и градостроительства города, района выполняет указанные работы за счет средств заказчика.

Орган архитектуры и градостроительства города, района в месячный срок выдает застройщику градостроительный паспорт на проектирование жилого дома и следующие документы:

1. Копию постановления главы местной администрации (или выписку из него) о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства или о разрешении строительства (реконструкции) на имеющемся участке.
2. Архитектурно-планировочное задание органа архитектуры и градостроительства города, района.
3. Технические условия на присоединение жилого дома к инженерным сетям:
• электроснабжения, водоснабжения и канализации;
• газоснабжения и теплоснабжения, в зависимости от обеспеченности ими данного района, а также на радиофикацию и телефонизацию.
4. Справку о выполненных инженерно-геодезических изысканиях по участку.
5. Графические материалы:
• ситуационный план с нанесением точек подключения к инженерным сетям и трасс до участка строительства;
• выкопировку из проекта детальной планировки или проекта застройки с нанесением красных линий, существующих зданий и сооружений;
• план участка в масштабе 1:500 на топографической съемке в соответствующих координатах, с нанесением существующих зданий, сервитутов, других планировочных ограничений и смежных участков, составленный органами архитектуры и градостроительства города, района;
• поперечные профили прилегающих улиц.

После получения градостроительного паспорта на проектирование застройщик размещает заказ на разработку проекта строительства жилого дома и хозяйственных построек.

Основанием для разработки архитектурного проекта жилого дома и проекта его строительства является постановление главы местной администрации о предоставлении земельного участка физическому или юридическому лицу для этих целей и градостроительный паспорт на проектирование.

Проекты строительства не должны ограничивать право застройщика на выбор архитектуры зданий, внутреннюю планировку зданий и выбор материалов строительства, если они не противоречат градостроительным требованиям. Не устанавливаются ограничения на площадь застройки жилого дома, размещение на участке надворных построек и их площади, если при этом не нарушаются санитарные и противопожарные нормы, а также технические условия по инженерным коммуникациям и иные условия, определенные градостроительным паспортом.

Во встроенных или пристроенных к дому помещениях общественного назначения не допускается размещать магазины строительных материалов, магазины с наличием взрывопожароопасных веществ и материалов, а также предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся жидкости (за исключением парикмахерских, мастерских по ремонту часов и обуви).

Состав помещений дома, их размеры и функциональная взаимосвязь, а также состав инженерного оборудования определяются застройщиком. В доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.

Дом должен включать как минимум следующий состав помещений:

жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, уборная, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии централизованного теплоснабжения — помещение для теплового агрегата.

В доме должно быть предусмотрено отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение и радиовещание.

Площади помещений дома определяются с учетом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее: общей жилой комнаты — 12 кв. м; спальни — 8 кв. м (при размещении ее в мансарде — 7 кв. м); кухни — 6 кв. м.

Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой — 1,7 м, передней — 1,4 м, внутриквартирных коридоров — 0,85 м, ванной — 1,5 м, уборной — 0,8 м. Глубина уборной должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м при открывании двери внутрь.

Высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни (подробнее — СНиП 23-01) должна быть не менее 2,7 м, в остальных — не менее 2,5 м. Высоту жилых комнат, кухни и других помещений, расположенных в мансарде, и при необходимости в других случаях, определяемых застройщиком, допускается принимать не менее 2,3 м. В коридорах и при устройстве антресолей высота помещений может приниматься не менее 2,1 м.

Конструкции и основания дома должны быть рассчитаны на восприятие следующих нагрузок и воздействий: постоянные нагрузки от собственного веса несущих и ограждающих конструкций; временные равномерно распределенные и сосредоточенные нагрузки на перекрытия; снеговые нагрузки для данного района строительства; ветровые нагрузки для данного района строительства.

Система отопления и ограждающие конструкции дома должны быть рассчитаны на обеспечение в помещениях дома в течение отопительного периода при расчетных параметрах наружного воздуха для соответствующих районов строительства температуры внутреннего воздуха в допустимых пределах, установленных ГОСТ 30494, но не ниже 20°С для всех помещений с постоянным пребыванием людей (по СНиП 2.04.05), а в кухнях и уборных — 18°С, в ванных и душевых — 24°С.

При устройстве в доме системы воздушного отопления с принудительной подачей воздуха в холодный период года эта система должна быть рассчитана на обеспечение в помещениях дома оптимальных значений параметров микроклимата по ГОСТ 30494 (температура, относительная влажность и скорость движения воздуха, результирующая температура помещения и ее локальная асимметрия). При устройстве системы кондиционирования воздуха оптимальные параметры должны обеспечиваться и в теплый период года.

Система вентиляции должна поддерживать чистоту (качество) воздуха в помещениях в соответствии с санитарными требованиями и равномерность его поступления и распространения. Вентиляция может быть:

• с естественным побуждением удаления воздуха через вентиляционные каналы;
• с механическим побуждением притока и удаления воздуха, в том числе совмещенная с воздушным отоплением;
• комбинированная с естественным притоком и удалением воздуха через вентиляционные каналы с частичным использованием механического побуждения.

Удаление воздуха следует предусматривать из кухни, уборной, ванны и при необходимости — из других помещений дома.

Воздух из помещений, в которых могут быть вредные вещества или неприятные запахи, должен удаляться непосредственно наружу и не попадать в другие помещения, в том числе через вентиляционные каналы.

Для обеспечения естественной вентиляции должна быть предусмотрена возможность проветривания помещений дома через окна, форточки, фрамуги и др.

При проектировании жилого дома в обязательном порядке разрабатывается архитектурный проект, который может быть подготовлен проектировщиком в составе проектной документации или может быть отдельно предоставлен заказчиком проектировщику для дальнейшей разработки проекта строительства.

Изменения архитектурного проекта жилого дома при разработке документации для строительства или при строительстве дома производятся исключительно с согласия автора архитектурного проекта, а в случае отклонения от требований архитектурно-планировочного задания — также по согласованию с органами архитектуры и градостроительства города, района.

При разработке проекта строительства жилого дома проектировщик производит уточнение выполненных ранее инженерно-геологических изысканий с учетом конкретной площадки строительства.

Для разработки проекта застройки физическое или юридическое лицо направляет проектировщику заказ, градостроительный паспорт и задание на проектирование, которое в обязательном порядке согласовывается с органом архитектуры и градостроительства города, района.

В населенных пунктах, обеспеченных плановыми и высотными геодезическими сетями, градостроительная документация разрабатывается на топографической съемке, выполненной в местной государственной системе координат и Балтийской системе высот. Кондиционность топографической съемки во всех случаях должна быть подтверждена геолого-геодезической службой соответствующих органов архитектуры и градостроительства.

После согласования и утверждения заказчиком проекта застройки в установленном порядке он обращается с заявкой в орган архитектуры и градостроительства города, района для выноса проекта в натуру (на местность).

Геодезическая служба органа архитектуры и градостроительства города, района производит вынос проекта застройки в натуру (на местность) красных линий кварталов, улиц и закрепление в координатах их углов. Результаты работы оформляются соответствующими документами.

Как исключение, может допускаться следующий минимальный состав проектно-сметной документации проекта застройки для предоставления участков индивидуальным застройщикам:

• ситуационный план размещения проектируемой застройки в системе населенного пункта (М 1:2000 — 1:10000);
• генеральный план, совмещенный с разбивочным чертежом участков, улицами и элементами благоустройства (М 1:500 — 1:1000);
• схема организации рельефа со схемой инженерной подготовки территории;
• чертежи подземных и надземных сетей и слаботочных линий, объектов инженерного обеспечения;
• сводный сметный расчет стоимости строительства и освоения территорий без объемов по жилым и общественным зданиям;
• пояснительная записка.

Проект строительства жилого дома заказчиком согласовывается с органом архитектуры и градостроительства города, района и в одном экземпляре безвозмездно передается ему для внесения данных в градостроительный кадастр и контроля за реализацией проекта.

Утверждаю:
Начальник управления (отдела)
архитектуры и градостроительства
администрации __________________
________________________________
(город, район)
_______________________200___ г.

Архитектурно-планировочное задание

1. На проектирование индивидуального жилого дома
2. Адрес участка _____________________________________
(населенный пункт, улица, квартал)
3. Заказчик (застройщик) ____________________________
(наименование физич. или юридич. лица)
4. Проектировщик ________________________ ___________

N	Разделы	Содержание
1	Основание для выдачи АПЗ	Заявка от заказчика от___N_____ Постановление главы____________ администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство от_____________________N_______
2	Обоснование места размещения жилого дома	Соответствие утвержденной градостроительной документации генеральному плану ПДП, ПЗ. Номер объекта по градостроительному кадастру. Зона градостроительной ценности.
3	Расположение участка в плане населенного пункта	Размещение участка в системе населенного пункта (центр, магистраль, набережная, жилая улица или новый район застройки). Размеры и конфигурация участка. Наличие и характеристика существующих зданий и строений.
4	Характеристика природных условий	Средняя годовая, максимальная и минимальная температура воздуха. Атмосферные осадки среднегодовые, среднемесячная сумма. Направление господствующих ветров. Общие сведения о грунтах. Уровень подземных вод на дату исследований, максимальный прогнозируемый уровень верхневодка (возможность образования). Геологические процессы: сейсмичность, оползни, сели, набухаемость, просадочность грунтов, слабые грунты, ветровая и водная эрозия, обводнение.
5	Наличие градостроительных ограничений (регламентов).	Планировочные ограничения. Санитарно-защитные зоны. Охранные зоны. Источники загрязнений.
6	Степень топографической и геологической изученности	Инженерно-геологическая изученность участка (когда, кем производились изыскания). Топографо-геодезическая изученность участка (наличие топосъемки, необходимость ее уточнения). При отсутствии топографо-геодезической и инженерно-геологической изученности участка указать на необходимость их выполнения. Системы координат и высот. Мероприятия по охране геодезических знаков.
7	Индивидуальные особенности участка	Наличие: - ценных зеленых насаждений, - памятников истории и культуры
8	Описание границ участка и соседних отводов	С севера. С юга. С запада. С востока.
9	Красные линии и красные отметки	Получить в управлении (отделе) архитектуры и градостроительства и указать на чертеже красные линии прилегающих улиц, их поперечные профили. При отсутствии красных линий и красных отметок они должны быть определены проектом.
10	Архитектурные требования	Согласно СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". СНиП 2.08.01-89 Жилые здания. Этажность, цокольный этаж, тип кровли. Увязка с архитектурным решением прилегающих зданий. Отступ от красной линии. Функциональное зонирование участка. Ориентация здания, главного фасада. Организация главного и хозяйственных въездов.
11	Необходимость сноса или переноса строений, использование существующих зданий
12	Очередность строительства	Строительство произвести в две очереди: - нулевой цикл; - остальная часть.
13	Благоустройство участка	Требования к внешнему и внутреннему благоустройству участка: - озеленение, - мощение улиц, тротуаров, - возведение оград. В случае ориентации участка на общественный центр, главную улицу, и т. д. указать требования к архитектурному решению ограждения участка. Задания по инженерной подготовке территории: - по понижению грунтовых вод, - засыпке оврагов, - отводу ливневых вод и т. д.
14	Инженерные сети	Инженерное обеспечение, водоснабжение, канализование, теплоснабжение,электроснабжение радиофикация, с учетом выданных технических условий. Указать водопотребление и водоотведение в куб. м/сутки, источник водоснабжения, метод очистки и метод сброса сточных вод. Источник теплоснабжения и вид применяемого топлива.
15	Санитарно — гигиенические	Согласно СанПин 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест", СН 245-71 "Санитарные нормы проектирования промышленных предприятий". Соблюдение санитарных разрывов, проветриваемости участков, инсоляции жилых помещений и садового участка. Расположение и устройство надворного туалета и площадки для сбора мусора.
16	Противопожарные требования	Согласно СНиП 2.01.02-85* "Противопожарные нормы и НПБ 106-95 Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования.
17	Экологические требования
18	Согласование проекта	Проект согласовать с управлением (отделом) архитектуры и градостроительства по соблюдению требований настоящего архитектурно- планировочного задания.
19	Дополнительные требования
20	Срок действия АПЗ

Настоящее АПЗ действительно два года до _________________________

Исполнитель ____________________________