ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Индивидуальное жилищное строительство: как платить земельный налог

Прежде всего несколько слов о самом земельном налоге. Правила его исчисления и уплаты установлены в Законе РФ от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» (далее - Закон о плате за землю). Региональные и местные власти вправе в пределах полномочий, предоставленных им данным законом, определять особенности взимания налога на своей территории.

Налог платят собственники земли, землевладельцы и землепользователи. Основанием для налогообложения служит документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования земельным участком. За налогоплательщиков-граждан налог рассчитывают налоговые инспекции и ежегодно не позднее 1 августа высылают им налоговые уведомления об уплате налога.

В статье 12 Закона о плате за землю приведен перечень льготных категорий налогоплательщиков и земель, которые освобождены от налога или облагаются по меньшим ставкам. Сразу скажем, что предмета нашей статьи - земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, - в этом списке нет. Однако региональные и местные власти могут его дополнить, предоставив отдельным категориям налогоплательщиков дополнительные льготы по той части налога, которая поступает в их распоряжение. Об этом гласят статьи 13 и 14 Закона о плате за землю.

Для земель в границах городской или поселковой черты, занятых жилищным фондом, в Законе о плате за землю (ст. 8) предусмотрена пониженная ставка налога. В этом году она составляет 3% от ставки налога, установленной в данном городе или поселке городского типа, но не менее 51,84 коп. за 1 кв. м. Эта ставка распространяется на землю как под государственным и муниципальным, так и под общественным, кооперативным и индивидуальным жилищным фондом.

Данное положение закона и стало камнем преткновения. А точнее, что же такое жилищный фонд, и относится ли к нему жилищное строительство.

От этого зависит, по какой ставке следует платить за землю, отведенную под индивидуальное жилищное строительство: по обычной или пониженной. Попробуем разобраться.

Недостроенное жилье - это не жилищный фонд

Понятие «жилищный фонд» определено в Жилищном кодексе РСФСР. В статье 4 говорится, что жилищный фонд, в частности, включает в себя жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан. Это так называемый индивидуальный жилищный фонд. Из документа следует, что индивидуальное жилищное строительство не относится к жилищному фонду.

То же самое можно сказать и о другом законодательном акте, в котором расшифровано понятие «жилищный фонд», - о Законе РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». В нем к жилищному фонду отнесены, в частности, жилые дома и другие помещения, пригодные для проживания. Об индивидуальном жилищном строительстве снова ни слова.

Чтобы окончательно убедиться, что недостроенные дома к жилищному фонду не относятся, обратимся к подзаконному акту - Положению о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации. Оно утверждено постановлением Правительства РФ от 13.10.97 № 1301. Из него следует, что жилищное строительство не считается жилищным фондом, пока не окончится строительство и бюро технической инвентаризации (БТИ) не включит построенный дом в состав этого фонда.

Положение гласит: жилищный фонд подлежит государственному учету. Учет заключается в проведении технической инвентаризации и в регистрации документов об обязанностях правообладателя по содержанию жилых строений и жилых помещений. Подобное требование распространяется на весь жилищный фонд независимо от принадлежности.

При приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд составляется технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения. При вводе в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений обязательны инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Исполнительная учетно-техническая документация на законченный строительством жилой дом, составляемая БТИ, включается в состав документации, которую заказчик (застройщик) предъявляет приемочной комиссии.

Итак, мы выяснили, что к жилищному фонду относятся только оконченные строительством жилые дома. Недостроенные же дома жилищным фондом не считаются. Поэтому земля, отведенная под индивидуальное жилищное строительство, до его окончания и приема дома в эксплуатацию облагается по обычной, а не по пониженной ставке.

Закон суров, но он закон

МНС России является исполнительным органом власти. Оно обеспечивает неукоснительное выполнение федерального законодательства, а также решений органов законодательной (представительной) власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, принятых в рамках их компетенции.

Строго следуя закону, министерство разъяснило: федеральное законодательство не предусматривает льготных ставок налога на земли, предоставленные для строительства жилья в период строительства до ввода дома в эксплуатацию. Эта позиция доведена до налоговых инспекций.

В соответствии с налоговым законодательством инспекции в прошлом году направили налогоплательщикам налоговые уведомления, указав в них суммы земельного налога за год, которые нужно было уплатить до 15 сентября и 15 ноября 2002 года. Эти суммы в каждом конкретном случае были рассчитаны с учетом регионального законодательства о земельном налоге.

В случаях когда налог по земельным участкам, отведенным под индивидуальное жилищное строительство, за прошлые годы был уплачен по пониженной ставке, налоговые инспекции доначислили его. Основание - статья 17 Закона о плате за землю.

В соответствии с ней допускается пересмотр неправильно произведенного налогообложения, но не более чем за три предшествующих года.

В среднем по России в расчете на 10 соток суммы земельного налога в 2001-2002 годах не превысили 1500-3000 руб. Однако в регионах, в которых ошибочно применялась пониженная ставка налога, в результате перерасчета за три года налогоплательщики получили уведомления на значительные суммы. Характерный пример - Московская область.

Статьями 2 и 9 Закона Московской области от 16.06.95 № 18/95-ОЗ «О плате за землю в Московской области» предусмотрены повышающие коэффициенты, увеличивающие размер налога в 10 раз по сравнению со ставками, установленными федеральным законодательством. Устанавливать такие коэффициенты регионы вправе на основании Закона о плате за землю. В частности, можно вводить коэффициенты, увеличивающие средние ставки земельного налога в курортных зонах и зонах отдыха, а также коэффициенты, учитывающие статус города и развитие социально-культурного потенциала.

Кроме того, в ряде муниципальных образований Подмосковья решениями местных органов власти прямо предусмотрено взимание налога с земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, по полным налоговым ставкам. Примером служат Шатурский и Луховицкий районы.

Как следствие, многие жители Подмосковья, владельцы недостроенного жилья, получили уведомления на весьма значительные суммы. Если быть точным, то на территории Московской области в 2002 году было зарегистрировано 1 163 636 физических лиц - плательщиков земельного налога. С 1991 по 2001 год для индивидуального жилищного строительства в городской или поселковой черте выделено 80 883 земельных участка. Из них 58 261 жилой дом введен в эксплуатацию. На 25 351 земельном участке строительство не завершено. Причем на долю пенсионеров, работников бюджетной сферы и малоимущих многодетных семей приходится 12% от этого числа. Средняя сумма начисленного земельного налога при норме выделения земельного участка 1200 кв. м в среднем по области составила в 2002 году 8395 руб., за предыдущие три года - 5294 руб.

Стоит ли говорить, что многие просто не в состоянии единовременно выплатить такие суммы. Сложившаяся ситуация стала предметом громкого обсуждения в прессе. Причем некоторые СМИ несправедливо обвинили в ее возникновении налоговую службу, в то время как последняя всего-навсего строго выполняла требования закона. Впрочем, сейчас важнее другое - как будет решаться возникшая проблема.

Что делать?

МНС России видит два пути выхода из сложившейся ситуации.

Первый - задействовать механизм отсрочек и рассрочек по уплате налога. Граждане, для которых исчисленная сумма земельного налога превысит их финансовые возможности, вправе обратиться за отсрочкой или рассрочкой в финансовые органы субъекта РФ и муниципального образования. Такое право предоставлено налогоплательщикам статьей 64 НК РФ.

Второй путь - внести поправки в региональное и местное законодательство о земельном налоге. Как было сказано, региональные и местные власти могут предоставить отдельным категориям налогоплательщиков дополнительные льготы по земельному налогу в той его части, которая поступает в соответствующие бюджеты. Право на льготу имеют налогоплательщики, получившие земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Причем данная льгота, как улучшающая положение налогоплательщиков, будет иметь обратную силу, если это прямо предусмотреть в соответствующем нормативном акте (п. 4 ст. 5 НК РФ). Тем самым налоговые органы получат законное основание пересчитать сумму земельного налога в сторону уменьшения за прошлые годы.

С 2003 года в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 110-ФЗ земельный налог на земли городов и поселков поступает только в региональные и местные бюджеты. Поэтому законодательные (представительные) органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления могут полностью освободить от его уплаты отдельные категории граждан - тех, которым их финансовое положение не позволяет уплачивать налог на общих основаниях.

В настоящее время уже есть регионы, в которых проблема успешно разрешена. Скажем, та же Московская область. Здесь в решении вопроса активно участвовали работники налоговых органов (см. «Опыт Московской области»). Их примеру не помешало бы последовать и налоговым органам других регионов, в которых данный вопрос продолжает оставаться открытым.

Журнал ФНС России - "Российский налоговый курьер"